Vente immobilière sans agence : vos obligations légales

Réglementation
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Le fait de vendre sans agence ne vous dispense pas de certaines obligations. Celles-ci peuvent être classées dans deux catégories : les obligations d’information et les obligations de délivrance.

 

Un vendeur a d’abord un devoir d’information

La vente immobilière, quel que soit le parcours choisi, réclame que le vendeur réunisse un maximum d’informations sur son bien. Celles-ci doivent avoir été fournies avant la signature de l’acte, de manière à ce que l’acheteur potentiel puisse prendre une décision en toute connaissance de cause.

Ainsi, sur un plan juridique, en tant que vendeur seul, vous devrez informer votre acheteur de la présence éventuelle de servitudes, que ce soit de passage, de vue ou pour l’écoulement des eaux.

C’est sur le plan technique que le devoir d’information d’un vendeur immobilier est le plus conséquent. D’une manière générale, lorsque vous vendez votre bien immobilier entre particuliers, vous devez tout connaître de lui.

Ainsi, la loi prévoit que vous réalisiez des diagnostics, obligatoires ou non : cela dépend de la date de construction du bien, ou de la date de dernier diagnostic suivant les cas. Ainsi, par exemple :

  • Si aucune amiante n’a été détectée dans les murs, il n’y a pas de nouveau diagnostic à refaire. En revanche, si de l'amiante a été décelée, un nouveau contrôle doit être refait tous les trois ans ;
  • Le diagnostic relatif aux termites : il est valable six mois, mais seuls les bâtiments se trouvant dans des endroits réputées infectées sont concernés ;
  • Si le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949, il faudra établir un contrat de risque d’exposition au plomb, ou CREP. Sa durée de validité dépend de la détection d’une présence de plomb ou non, ainsi que de la nature de la transaction (mise en vente ou location) ;

Il faut également évoquer l’élément technique le plus important : le diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Il est valable 10 ans, et permet d’avoir une idée relativement précise de la qualité du chauffage et de l’isolation du bien.

On ajoutera certains documents relatifs à des situations particulières. Dans le cas d’un bien faisant partie d’un ensemble de lotissements, par exemple, il est utile d’informer le client sur le bornage. Celui-ci sera d’ailleurs inscrit dans la promesse de vente.

Enfin, il faut nuancer la notion de « vice caché », souvent mise à mal. Un vice caché est, comme son nom l’indique, un défaut qu’un propriétaire a dissimulé à l’acheteur. C’est donc un manquement au devoir d’information. Mais la loi n’estime pas qu’un vendeur hors agence manque à ce devoir si le défaut pouvait être détecté par une simple visite du bien.

 

Attention à l’obligation de délivrance

Lorsque vous vendez entre particuliers, votre autre grande obligation en tant que vendeur est de fournir un bien selon les règles.

C’est ce que l’on appelle « l’obligation de délivrance ». Autrement dit, votre acheteur a visité le bien, et l’a choisi pour des raisons personnelles. De votre côté, vous lui avez fourni des informations telles que la superficie ou le nombre de pièces. Désormais, c’est à vous de vous assurer que le bien cédé sera conforme à celui que vous avez décrit.

Cela signifie que lorsque votre bien est prêt à être vendu, vous ne devez plus le modifier. Parmi les exceptions, il y a la situation dans laquelle l’acheteur a accepté d’acheter à condition que des travaux soient réalisés. Dans ce cas, cette condition aura été précisée dans la promesse de vente. Et surtout, c’est à vous de vous assurer que les travaux auront été faits selon les modalités convenues.

Dans cette obligation de délivrance, la vente d’un bien hors agence comprend également la garantie contre l’éviction. Également comprise dans l’acte de vente, on l’appelle également la « possession paisible de la chose vendue ». Cette notion signifie qu’aucun tiers ne doit réclamer le bien auprès de l’acheteur. Cela arrive lorsque des vendeurs peu scrupuleux cherchent à vendre deux fois le même bien.

Dans le cas d’un trouble de la garantie d’éviction, le code civil prévoit une restitution totale du prix à l’acheteur, accompagnée de dommages et intérêts. Cela dit, ce n’est valable que dans le cas d’une annulation de la vente. En effet, l’acheteur n’a pas l’obligation d’annuler une transaction immobilière : dans le cas où il n’est que partiellement évincé (par exemple lorsqu’une simple rangée d’arbres au bout du jardin passe sous la possession de la mairie), il peut simplement réclamer une partie de la valeur du bien.

Un dernier conseil enfin : si vous comptez vendre votre bien seul, n’hésitez pas à communiquer avec vos visiteurs. Donner un maximum d’informations à son acquéreur potentiel peut vous éviter beaucoup d’ennuis.