Obligations des vendeurs immobiliers dans le cas d'une vente entre particuliers

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En tant que particulier vendeur, vous avez des obligations à remplir. Si tel n’est pas le cas, l’acheteur peut suspendre, voire annuler la transaction. Un point sur les documents, certificats et garanties que vous aurez à fournir s’impose donc.

 

La plus importante des obligations : l’information

C’est l’obligation la plus évidente pour un vendeur immobilier : il doit fournir le logement promis. Mais derrière cette évidence se cachent quelque impératifs. Il y a donc une série de conditions à respecter.

D’abord, un vendeur a un devoir d’information. Il doit fournir à l’acheteur toutes les données utiles concernant le bien. Cela inclut par exemple l’existence d’un bail ou le mode de raccordement à un réseau d’assainissement. Une clause moins connue est la garantie d’éviction : le vendeur doit s’assurer qu’aucun tiers ne puisse réclamer le bien. Cela inclut donc de renseigner l’acheteur sur l’existence d’une servitude de passage, par exemple.

On trouve également dans ce devoir la réalisation d’un dossier de diagnostic technique, ou DDT. Ce dossier comprend toutes les études obligatoires réalisées sur le bien. La plus connue d’entre elles est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Mais il en existe une multitude : amiante, termites, risques naturels ou technologiques, etc.

En fonction de l’année de construction, toutes ces procédures ne seront pas obligatoires. Vous pouvez déterminer simplement les diagnostics à effectuer sur le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798.

 

La garantie contre les vices cachés : qu’est-ce que c’est ?

Le devoir d’information d’un vendeur immobilier a cependant ses limites. L’acquéreur a aussi le devoir de « chercher l’information », autrement dit de se renseigner sur les défauts du logement. Dégageons ainsi une règle simple : si l’acheteur avait pu déceler un défaut simplement en observant le bien de plus près, il ne pourra pas considérer a posteriori que le vendeur a manqué à son obligation d’information.

Il est donc important de se renseigner sur ce que beaucoup de personnes nomment les « vices cachés ». En fait, comme son nom l’indique, un vice caché ne peut être révélé que par une analyse approfondie, et généralement effectuée par des professionnels. Ce sont des vices affectant de manière évidente la vie quotidienne du ou des occupants.

 

La liste des documents à remettre à l’acheteur

Au-delà du devoir d’information, qui implique la remise du DDT, il y a divers autres éléments qu’il vous faudra remettre à l’acquéreur (ou au notaire) dans le cas d’une vente entre particuliers.

Si vous avez effectué des travaux (surélévation, agrandissement, aménagement…), espérons que vous en aurez conservé les factures : c’est un argument de poids quand on cherche à vendre sans agence. De plus, ces factures se révéleront indispensables, surtout si les travaux étaient une condition de la vente. Les travaux impliquent également de remettre au notaire le permis de construire et ses éventuelles modifications.

Le titre de propriété pourra vous être réclamé. En effet, vous devez pouvoir prouver que vous êtes bien le propriétaire du logement que vous vendez. Pour une transaction immobilière, vous pourriez également avoir à fournir des documents relatifs à votre vie personnelle : certificat de mariage ou de PACS, justificatif de domicile, extrait d’acte de naissance, etc.

Dans le cas d’une copropriété, vous aurez également une attestation du syndic à fournir. Ce document prouve que vous êtes à jour dans le paiement des charges. Joignez-y :

  • la fiche synthétique de la copropriété ;

  • son règlement ;

  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;

  • Les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;

  • Autant que possible, des documents relatifs à l’état financier de la copropriété ;

 

La conformité : une fois vendu, on ne touche plus !

Il est important pour un acheteur de s’installer dans le logement qu’il a visité. Entre la signature de l’acte de vente et cette installation, il ne doit donc y avoir aucune modification. C’est ce que l’on nomme « l’obligation de délivrance ». Elle implique donc que le vendeur assure une surveillance du bien jusqu’à l’installation du nouveau propriétaire. À noter que tout cela est valable, que ce soit pour une vente dite « libre » ou « louée ».

Il peut y avoir une différence de superficie entre le bien existant et sa description dans le contrat. Cela arrive parfois à la suite de travaux. Cette différence est considérée comme négligeable et n’entraîne pas de conséquences si elle est inférieure à 5% de la superficie totale (métrage Carrez). En revanche, si cette différence excède ce pourcentage, le prix doit être adapté. Dans le cas contraire, la transaction pourrait être annulée, si l’une des deux parties engage des poursuites dans l’année suivant la signature.