Plus-values immobilières en 2017

Actualité Immo
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Au moment de revendre leur bien, les propriétaires et investisseurs immobiliers cherchent toujours à réaliser une plus-value. S’ils y parviennent, ils doivent cependant la calculer et la déclarer, car celle-ci est potentiellement imposable.

 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Revenons d’abord sur la notion de plus-value. Au sens général, la plus-value est le bénéfice réalisé entre l’achat et la vente d’un bien. Cette notion est valable pour l’immobilier, mais aussi pour les achats boursiers.

Dans le secteur immobilier, c’est donc la différence entre le prix d’achat du logement et son prix de revente. Par exemple, en achetant une maison pour 80 000 euros, une revente à 130 000 euros génère une plus-value de 50 000 euros.

A l’inverse, si le bien est revendu à une valeur inférieure à son prix d’achat (ce qui peut arriver dans la conjoncture actuelle, où le marché immobilier est propice aux acheteurs), on parle de moins-value.

 

Toutes les plus-values ne sont pas imposables… mais la plupart le sont

La réalisation d’une plus-value sur un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

En fait, vous y êtes soumis dans le cas général, c’est-à-dire :

  • Lors de la vente d’un bien immobilier : maison ou appartement, mais également pour la vente d’un terrain ;
  • Lors de la vente de fonds spécialisés dans l’immobilier : c’est valable pour les fonds de placement immobiliers, ou FPI, et pour les ventes via une société civile immobilière ;
  • Lors de la vente de droits à caractère immobilier. Ceci est notamment valable pour des ventes de servitudes ;
  • C’est enfin valable pour les échanges et partages de biens ;

 

Êtes-vous exonéré de l’impôt sur les plus-values ?

Il y a donc des cas particuliers qui ne sont pas soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Parmi eux, il y a les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros. Il y a également la vente de droits de surélévation, la première vente d’un bien qui ne soit votre résidence principale, etc.

L’exonération la plus fréquente est celle au titre de la durée de détention. En effet, plus vous possédez un bien depuis une durée importante, et moins sa revente vous coûtera d’argent. A terme, l'abattement peut même atteindre 100%, équivalant à une exonération.

Cet abattement est le taux à déduire de votre plus-value. Le calcul de votre abattement est relativement simple, mais il faut comprendre que vous êtes imposé deux fois : une première fois par l’impôt sur le revenu (IR), et une seconde fois au titre des prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, le calcul est simple : vous « cumulez » 6% d’abattement par année de détention à partir de la sixième. Ainsi, au bout de 22 ans, vous voilà exonéré pour l’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, la règle est un peu plus difficile à calculer : l’abattement est de 1,65% par an jusqu’à 22 ans, puis de 9% par an. Voici donc un tableau récapitulant cet abattement, qui atteint 100% au bout de 30 ans :

 

Nombre d’années de détention

Abattement

Moins de 6 ans

0%

6

1,65%

7

3,30%

8

4,95%

9

6,60%

10

8,25%

11

9,90%

12

11,55%

13

13,20%

14

14,85%

15

16,50%

16

18,15%

17

19,80%

18

21,45%

19

23,10%

20

24,75%

21

26,40%

22

28%

23

37%

24

46%

25

55%

26

64%

27

73%

28

82%

29

91%

30

100%

 

Enfin, certains abattements peuvent même être très précis et temporaires. Par exemple, un abattement de 30% est possible sur les plus-values réalisées sur des terrains à bâtir. Mais pour y avoir droit, la promesse de vente doit avoir été enregistrée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. En outre, l’acte doit avoir été signé au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.

 

Et en cas de moins-value ?

En matière de fiscalité, les moins-values sont très simples à comprendre : elles ne sont pas imputables à votre impôt sur le revenu. En revanche, elles peuvent compenser des plus-values réalisées sur d’autres ventes de biens, dans les dix années suivant la moins-value.

 

Comment se passe la déclaration auprès des impôts ?

Si vous avez fait le choix de vous passer de notaire dans la vente de votre immobilier, vous devrez remplir l’imprimé 2048-IMM-SD pour déclarer le montant de la plus-value nette imposable. A l’inverse, si vous avez fait confiance à un notaire, il s’est très certainement chargé de cette formalité.

Toutefois, de votre côté, vous devez également déclarer votre plus-value immobilière sur votre déclaration de revenus. Elle est à indiquer dans la case 3 VZ du formulaire. A noter que la somme que vous indiquerez, si elle ne sera pas imposée, servira à calculer votre revenu fiscal de référence.

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