Mandat de vendre : Suis-je obligé d'accepter une offre d'achat provenant de l'agence?

Réglementation
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Une personne qui veut vendre son bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier, signe un mandat de vente. Les publicités sont alors faites aux prix et conditions convenues dans le mandat.

 

Dans le cadre de sa mission, le professionnel trouve un acquéreur qui émet une offre aux prix et conditions du mandat.

 

Quelles sont les obligations du vendeur ?

 

1/ Vis à vis de l’agence immobilière :

 

Le vendeur ne peut pas être contraint d’accepter et contresigner l’offre qui lui est présentée. Il reste libre de la refuser.

Par contre, en cas de refus de l’offre aux prix et conditions du mandat obtenue par le professionnel mandaté pour trouver un acquéreur, le vendeur sera redevable de la clause pénale stipulée aux termes du mandat. Cette clause, contractuelle, détermine à l’avance quelle sera la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties ne respecterait pas ses obligations ou interdictions.

Dans le cas du mandat de vente, le montant maximum de cette clause ne peut excéder le montant des honoraires de l’agence immobilière.

 

2/ Vis-à-vis de l’acquéreur :

 

Dans le cas présent, le vendeur n’a aucune obligation envers l’acquéreur.

 

Il est reconnu par les juges que le mandat de vente, lorsqu’il ne contient pas de clause donnant le pouvoir à l’agence de représenter le vendeur pour conclure la vente, ne vaut pas offre de vente tout comme la publicité qui est faite pour la vente du bien.

 

Donc si l’annonce publicitaire n’est pas une offre de vente, l’offre d’achat n’entraîne pas l’accord des parties sur la chose et sur le prix. On ne peut alors pas parler de vente parfaite à ce stade, l’acquéreur ne peut pas agir contre le vendeur ni même le poursuivre pour une vente forcée. Tant que le vendeur n’a pas contresigné l’offre, même si elle est aux prix et conditions du mandat, les critères juridiques de la vente ne sont pas remplis.

 

 

Références :                      

  • Articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
  • Arrêt de la Cour de cassation du 12 janvier 2012 n°10-28.637