Surface minimale d'un bien pour pouvoir le mettre en location

Réglementation
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La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose à un propriétaire de donner à la location un logement décent, lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire. Le logement ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une surface suffisante.

 

Les règles de surface sont déterminées aux termes du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, auquel s’ajoutent les règles du règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.

 

La surface minimum d’un logement décent

 

Le logement doit disposer, au moins, d'une pièce principale qui aura :

  • Ou une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
  • Ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.

 

La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

 

On ne doit pas non plus prendre en compte :

  • les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,
  • les combles non aménagés,
  • les caves et sous-sols,
  • les remises et garages,
  • les terrasses, loggias, et balcons,
  • les séchoirs extérieurs au logement,
  • les vérandas, et certains volumes vitrés,
  • les locaux communs et autres dépendances des logements.

 

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

 

La surface minimum selon le RSD

 

Le Règlement sanitaire départemental (RSD), dont l’existence est prévue par le Code de la santé, édicte des règles techniques en matière d'hygiène et de salubrité qui ne sont pas précisées dans d'autres textes.

 

Le RSD fixe généralement des règles plus sévères, qui doivent être respectées pour tous les logements, même s’ils ne constituent pas la résidence principale du locataire.

 

Il est propre à chaque département. Il est souvent disponible sur Internet.

 

Ainsi, pour la mise en location d’un bien, il est nécessaire de se référer à la surface minimum donnée aux termes du RSD qui s’applique dans le département où se situe le bien loué.

 

Par exemple, à Paris : l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface supérieure à 9 m2. La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m. Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m2. Le logement comportant une seule pièce principale doit avoir une surface d’au moins 9 m2. Les parties formant dégagement ou cul-de-sac, d'une largeur inférieure à 2 m, ne sont pas prises en compte.

Dans le département du Rhône, les critères sont identiques à ceux de Paris, avec cependant une hauteur sous plafond d’au moins 2m30.

 

Bon à savoir :

 

Le logement doit avoir une surface minimale en fonction du nombre d’occupants :

  • 9 m2 pour une personne seule,
  • 16 m2 pour deux personnes,
  • Ajouter 9 m2 par personne supplémentaire.

 

 

Références juridiques :

  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
  • Article R111-2 al 2 et 3 Code de la construction et de l’habitation