Estimation immobilière ou l’art de bien vendre

Vente
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Estimation immobilière : l’étape indispensable pour bien vendre

La réalisation d’une estimation immobilière conditionne la bonne vente de votre bien. Pourtant, le danger lors d’une vente entre particuliers est que celle-ci ait été mal réalisée, et qu’en conséquence, vous surestimiez ou sous-estimiez la valeur de votre logement.

Cela dit, l’estimation reste bien indispensable. Pourquoi cela ? Sur quels éléments faut-il se baser pour la réaliser ? Voici un article répondant à toutes vos questions lors d’une estimation hors agence.

Pourquoi l’estimation immobilière est importante
L’importance de l’estimation immobilière tient à ce qu’un propriétaire puisse agir en toute connaissance de cause. En effet, l’estimation n’est qu’un avis : une personne cédante a parfaitement le droit de ne pas en tenir compte et de fixer un prix nettement supérieur ou inférieur pour la vente de son bien.

Nouvelle vente, nouvelle estimation
Toutefois, cette information reste importante. Les propriétaires ont effectivement tendance à partir d’un constat simple : ils ont acheté le bien à un prix fixe, ils veulent pouvoir le revendre au moins à ce même prix. Or, cela n’est généralement pas possible pour deux raisons :

  • Le marché immobilier a évolué, et l’offre comme la demande ont changé ;
  • Le bien en luimême a aussi changé. N’importe quel aménagement dans le logement, mais aussi les changements de l’environnement (la fermeture d’une école, l’inauguration d’une ligne de bus) influencent la valeur d’un bien ;

 

Les autres cas où l’estimation est importante
Pour la vente d’un bien, on ne peut donc partir que d’une réelle et récente estimation, et non de ce qu’on espère obtenir. Par ailleurs, estimer son appartement ou sa maison est indispensable dans deux autres cas de figure :

  • En cas de divorce : cela conditionne le partage des biens ;
  • Aux yeux du fisc : celuici retient effectivement la valeur vénale du bien, indépendamment du prix de vente réel. Les impôts utiliseront ce chiffre, notamment pour le calcul des droits de donation ou de succession ;

Le plus grand danger : la surestimation

Du côté du particulier vendeur, l’un des dangers les plus récurrents lorsque l’estimation n’a pas été faite est la surestimation du bien, c’est-à-dire de définir une valeur supérieure à la valeur réelle. C’est effectivement ce vers quoi tendent les propriétaires, ceux-ci ayant du mal à accepter l’idée que leur bien immobilier puisse valoir moins que ce qu’ils en attendent.

La surestimation vous fera trainer

Pourtant, le plus danger de la surestimation est le retard que pourrait prendre la vente. En effet, il est évident qu’un bien vendu plus cher est plus difficile à vendre. Cela répond à la loi de l’offre et de la demande : il ne faut pas oublier que le marché de l’immobilier est plutôt dans une tendance où l’offre dépasse la demande. Autrement dit, il y a plus de ventes que d’achats.

Dans le cas où vous surestimerez votre bien, vous devez donc savoir que vous serez en concurrence avec des biens présentant une qualité semblable, mais à un prix plus attractif. Inutile de dire que les acheteurs se dirigeront sans hésiter vers ces biens similaires, et que votre annonce n’entraînera aucune visite.

Sous-estimer son bien : une fausse bonne idée ?

D’un autre côté, si cela est plus rare, on peut également trouver des propriétaires sous-estimant leur bien. Tout comme pour la surestimation, la sous-estimation intervient parfois lorsque l’appréciation du bien immobilier n’a pas été réalisée correctement, ou que l’on a voulu faire une estimation immobilière rapide. Mais le plus souvent, il s’agit de personnes pensant que réduire le prix d’un bien permettra de le vendre plus vite. C’est ce que l’on observe pour les personnes ayant besoin de vendre en urgence.

                Sous-estimer : le jeu dangereux

L’idée peut sembler bonne : une petite remise peut effectivement aider la vente, mais la méthode comporte deux risques :

  • D’une part, si les acquéreurs s’aperçoivent que vous avez sciemment baissé votre prix de vente, ils peuvent penser que le bien a un vice caché ;
  • D’autre part, si tel est votre cas, ne leur dites pas que vous devez vendre rapidement : cela les incitera à faire baisser encore votre prix. A terme, le risque est que vous bradiez votre bien ;

Dans ces conditions, chacun est juge : ne pas tenir compte de l’estimation est un jeu qui peut s’avérer intéressant, mais qui reste dangereux.

La bonne estimation : la comparaison

Quelle est alors la bonne estimation ? L’estimation de son appartement ou de sa maison repose avant tout sur des éléments concrets. Autrement dit, que vous pourrez démontrer. Cela vaut aussi pour des travaux, dont vous pourrez fournir les factures.

Vous devrez tenir compte des défauts et des points forts que comprend votre bien. De manière globale, la meilleure méthode pour une estimation immobilière rapide consiste à comparer votre logement à des biens semblables. Renseignez-vous autour de vous, et partez à la recherche de biens vendus récemment et reprenant la même « recette » que votre bien. Attention toutefois : ne comparez que les prix de vente réels, et non les prix demandés par les propriétaires.