Estimation immobilière : critères à prendre en compte et conseils

Immobilier entre particuliers

Les critères pour réaliser une bonne estimation immobilière

 

Le déroulement d’une estimation immobilière est simple en théorie : il s’agit de donner un ordre de prix dans lequel un bien immobilier peut être vendu. Toutefois, cette estimation doit être réalisée en se basant sur divers critères. Quels sont-ils ? Comment adapter cette règle générale à votre bien, qui est unique ?

 

Voilà donc des éléments de réponse aidant à estimer son bien immobilier.

 

Le point sur le bien immobilier : critères internes et externes

Avant toute chose, vous aurez besoin de faire le point pour l’estimation d’un bien immobilier. Là encore, il est possible de procéder de plusieurs façons, mais l’opposition critères internes/critères externes est la plus fréquente. La règle est simple : il s’agit de noter, d’un côté, tous les éléments positifs et négatifs se rapportant au bien en lui-même.

 

                Ce qui se rapporte au bien immobilier

Concernant les éléments internes, on parle aussi d’éléments intrinsèques. On y inclut généralement trois sous-catégories :

  • La nature du bien : s’agitil d’une maison ou d’un appartement ;
  • De sa configuration : sa superficie (n’oubliez pas que l’on parle souvent du « prix du m²) et son nombre de pièces en priorité ;
  • L’état général : la qualité de l’isolation, le respect des dernières normes en matière d’isolation ou de protection contre le feu par exemple , etc.

               

                Ce qui se rapporte à l’environnement

Il convient ensuite de s’intéresser à l’environnement du bien immobilier, c’est-à-dire à des éléments qui ne s’y rapportent pas directement, mais qui influenceront bel et bien l’estimation immobilière. Ils sont nombreux :

  • La présence d’infrastructures de transport : le bus, le tramway et le train sont prioritaires ;
  • Services publics : écoles, préfecture, mairie… ;
  • Commerces ;
  • Les pôles d’activités, qui sont souvent générateurs d’emplois ;

 

Le cas particulier des travaux

Pour estimer sa maison ou son appartement, il faut donc commencer par réaliser ce repérage. Il y a d’ailleurs le cas particulier des travaux. En effet, durant ce travail préliminaire, vous pourriez avoir remarqué des travaux potentiels : les réaliser pourraient booster votre prix de vente, mais faut-il pour autant les considérer comme acquis ?

 

La réponse est qu’avant de les intégrer à votre estimation, vous devez les chiffrer. Combien vous coûteront-ils, et de combien vont-ils augmenter votre prix de vente ? En conséquence, le prix de revient de vos travaux en vaut-il la peine ?

 

L’estimation : quelle méthode adopter ?

 

                L’importance de la méthode pour un vendeur particulier

Il faut ensuite savoir qu’il existe de nombreuses méthodes permettant d’estimer sa maison. Certaines ne peuvent être réalisées que par des professionnels, car ils connaissent les rouages du secteur immobilier et leur profession leur permet d’avoir accès à divers outils (logiciels, réseau…).

 

En tant que particulier cédant, vous n’êtes pas pour autant sans arme : notamment grâce aux sites de vente entre particuliers, il est désormais possible d’obtenir des informations utiles sur les ventes de biens, et donc de réaliser soi-même l’estimation d’un bien immobilier. Pour cela, l’une des méthodes les plus utilisées est la méthode par comparaison.

 

                L’utilisation de la méthode par comparaison

Son nom l’indique assez bien : la méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur dite « vénale » d’un bien en se référant à celle de biens similaires. Elle part du principe que deux biens offrant la même qualité de prestations et situés dans un même quartier auront des prix sensiblement identiques (en-dehors des biens atypiques comme les châteaux, par exemple). C’est une méthode qui nécessite un accès à des informations d’une qualité suffisante, mais qui a l’avantage d’être suffisamment précise.

 

Où trouver des informations ?

 

Avec la démocratisation du web et des sites d’immobilier hors agence, les particuliers ont la possibilité de trouver une bonne partie, sinon toutes les informations nécessaires à leurs comparaisons. Cela peut sembler idéal pour estimer son bien immobilier soi-même.

 

La règle : faire preuve de prudence

Toutefois, il faut rester prudent car toutes les sources d’information ne sont pas valables. En effet, rappelons que pour qu’un prix de vente soit une donnée pertinente, il doit correspondre à un bien similaire au vôtre. Dans ces conditions, un appartement qui s’est vendu dans le même immeuble que le vôtre peut être intéressant. Cependant, vous devez vous assurer que le bien dispose aussi d’une configuration similaire (superficie, nombre de pièces, etc). En général, il est retenu qu’un bien doit être similaire au vôtre en au moins trois ou quatre points pour que la comparaison soit valable.

 

De la même manière, ne vous fiez pas aux biens affichés en agence immobilière pour votre estimation : les prix sont ceux demandés par les vendeurs, et non les prix de vente effectifs.

 

Un dernier conseil : l’estimation d’un bien immobilier estime une relative connaissance du marché. Beaucoup de particuliers cherchent à s’en passer, mais si vous avez un doute, n’oubliez pas que vous pouvez demander l’avis d’un professionnel, même de manière ponctuelle.


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